天府新区的“刚需房票”,要不要花在它身上?-吴思竹
政策解读|市场预判|买房观点|楼盘点评
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昨天,位于天府新区的海伦天麓项目取得了新的预售证。

△项目鸟瞰总平图
根据3月底我们的统计来看御赐丑妻,这还只是一个开始。预计近一个月,天府新区将陆续有4个项目入市。
但这其中,真正留给刚需的机会其实并不多。
昨天海伦天麓取得预售证之后赵守镇,不少读者在公号后台和微信私信询问我们徐洪慈,这个项目郑毅然,值不值得用刚需的资格去拼一下?
“刚需优先“的机会只有两次,的确需要慎重,所以,今天一大早,我就去了一趟项目现场,希望能通过我的实地了解郭力维,为关注该项目的购房者带来帮助。

△项目售楼部现场
首先我要说的是,仅从地理位置、周边配套、价格及产品三方面来看,我认为,如果你是在天府新区工作或生活的刚需购房者,海伦天麓项目值得你来看一看。
地理位置:麓山板块,居住氛围已经形成
海伦天麓项目位于海昌南路东延线旁天界战马,西侧为红星路南延线,与项目的直线距离约700余米,南侧为麓山大道,与项目的直线距离约500余米,东侧为三利麓山城项目,隶属于天府新区麓山板块。

△项目地理位置示意图
从地理位置上来看,毫无疑问,这里是天府新区最受关注的区域之一,但相比天府新区其它区域,我认为它还有一个突出的优势,就是已经初具人气。

△与项目一街之隔的中丝园项目
项目周边规划有数个居住小区,包括中丝园、三利麓山城、滨江和城等,其中前两个项目都已有部分交房入住,我在实地看到,已有一定的居住人气。
周边配套:该有的都有,日常生活不成问题
交通、商业、教育,配套中最重要的三大件,海伦天麓周边可以说都有了男色多瑙河。
首先就是交通。
项目紧邻红星路南延线和麓山大道两条城市交通主干道,因此通达性较高。
尤其是公共交通方面,项目700米直线距离范围内杨乐意,目前就有t205、507、510路公交线路,可直达地铁1号线、高新区、二环路或天府新区。
轨道交通方面,距离项目最近的是地铁6号线万安站(规划站点),直线距离约1.1公里,此外还有地铁1号线五根松站四季折之羽,直线距离约1.5公里。
其次是商业配套。
在人气的带动下一品道士系统,项目周边也有了一定商业氛围,但主要以底商为主。不过,项目自身和临近的滨江和城项目都有规划大量的商业。
据海伦天麓项目置业顾问介绍,项目总规划126亩,分为住宅和商业两块用地,规划的商业形态包含了独栋商业、底商、运动馆、农贸市场等,再加上紧邻的滨江和城20万平方米的商业,未来,满足日常生活所需不成问题。
第三是教育配套。
项目周边1公里范围内幼儿园、小学和中学一应俱全心灵盟友,公立和私立都有,项目自身规划的幼儿园是私立属性。

△与项目一街之隔的幼儿园
价格及产品:首付35万买精装套三
项目总体规划了高层和叠拼两种产品,其中高层产品面积从93—123平方米不等,涵盖三房单卫、三房双卫、四房双卫三种类型的产品。
从产品的具体表现来看,我认为主要以满足功能性需求为主。
以主力供应的102平方米产品为例,该产品位于外侧,全部临路。

虽然做到了三房双卫的设计,但是空间尺度较为紧凑,以起居室为例,仅有主卧的开间达到了3.4米,其余两间起居室的开间都不足三米,功能性较弱。
再来看看121平方米的四房双卫产品。

该产品正对小区中庭,客厅和两个起居室,三个开间朝向主景观面,但是客厅开间仅有3.75米,山岸秀匡舒适度不够。其余两个起居室的开间也不足3米,实用性也不强。
结合价格来看,此次公示的均价约11500元/平方米,其中含3298元/平方米的装修,最小的三房三成首付在35万元左右,对于刚需而言,我认为还是具有相当吸引力的。
但是!
如果你是具有一定出价能力的刚需,我建议你看完以下两点再做决定。
1、高层产品只是配角
项目总占地126亩,其中住宅用地为70亩,规划涵盖高层和叠拼两种产品,规划容积率为2.78,对比周边其它同质产品来看,我认为是具有突出优势的。
但如果从项目本身来看,我认为高层产品的表现并不突出。
全部临路
住宅用地规划有6栋高层和7栋叠拼产品,但从规划布局来看,还是尽可能保证了叠拼产品的价值,高层产品全部临路,将受到一定的噪音和灰尘干扰。

△此次获得预售的三栋高层实景图

△此前销售的三栋高层实景图
朝向
此次将销售的5、6和7号三栋楼,虽然目前两侧均无高层遮挡,但是为东西朝向,其中121平方米四房产品和部分107平方米三房产品虽然占到了中庭观景的优势,但是均当西晒。
公共空间有限
这是高低配产品都有的问题,在这个项目也不例外。叠拼产品作为主角,自然最大化的占有小区公共资源,因此留给高层住户的公共资源相对有限。
极致刚需指标
项目高层产品均为2梯5户的设计,层高为2.9米,这两个指标我认为都是极致刚需的标准。
2、精装埋了一个坑。
项目将采用精装交付,精装标准为3298元/平方米,具体配置如图所示,除基本的天地墙、厨卫等配置外,还包含品牌的空调柜机、挂机,以及冰箱、微波炉和洗衣机。


但我要说的重点不是这个。
由于没有样板间展示,所以我们仅能通过户型图来了解产品伊尔盼,但是在户型图上我发现,此次推出的三个户型每一个都有一个起居室包含了半赠送空间。
对此,我特地咨询了置业顾问,该房间在交付时的状态。置业顾问表示,未来交付时将以图上所示的阳台进行交付岳奇峰,若想改造成房间使用,要全部拆除,自己重装。

△图中红框区域
对于项目所针对的购房群体而言,我想后期势必都会进行改造,无论是对金钱、居住体验各方面都会带来直接影响。
最后总结两点购买建议:
1、如果你是在天府新区工作或生活的刚需,谷景生将军简历出价能力有限,没得说,积极买入笠井亚由美。
2、如果你有一定的出价能力,且对品质有一定要求,建议可以再多做一些比较,近期天府新区将会有大量的产品入市,机会较多。
以上有关项目的经济指标主要来源于售楼部,具体请以开发商口径为准。
PS:以下为该项目本次预售信息,来源为成都房协官方网站。

此次将推出5、6和7号楼共计455套房源,其中46套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,246套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年4月10日—4月12日(共3天)(9:00—18:00)
资格核验时间为2018年4月11日—4月14日(共4天)(9:00—18:00)
文/邱霜